İzmir’de Gökdelenlere Yatırım Yapmadan Önce Düşünmeniz Gereken 3 Şey!

Yükseklerde uçmak için metrekaresine 2000 – 3000 dolarcık saymadan önce düşünmeniz gereken 2 şeycik var!

Her ne kadar çoğunluk yüksek binaları sevmese de, şehir merkezinin sıkışmasının kaçınılmaz sonucu olarak İzmir’de binalarımız yükselmeye başladı.

İzmir Bayraklı bölgesi yeni şehir merkezi ilan edileli yıllar oldu ama gökdelenler ancak son 2-3 senede yükselmeye başladı. Görünüşe bakılırsa, önümüzdeki 5-10 sene içerisinde daha da hızlı yükselecekler. (İzmir’de Kentsel Dönüşüm Ne Durumda?)

İzmir’deki gökdelen projelerinde konut veya ofis yatırımı yapmak isteyenlerin hangi projeye yatırım yapacaklarını seçmeden önce değerlendirmeleri gereken 3 şey var. Bu 3 konu, bazı projelerin Süper Lig bazılarının da 2. Lig takımı olarak tanımlanmasına sebep oluyor;

1. Kim Yönetecek?; İzmir’in klasik hastalığı olan her şeyi bilirim havası bazı gökdelen yapımcılarında da mevcut. Kira kadar aidatın alındığı bir gökdelenin sakinlerinin ihtiyaçları ve beklentileri de normal bir apartmana göre çok farklı. Asansöründen tutun, otoparkına, iklimlendirme sisteminden, giriş çıkışına, giydirme cephenin temizliğinden, bir çok yapıdan daha kompleks tasarıma sahip mekanik sistemlerin bakımına kadar her ince detayın daha binanın tasarım aşamasında bina sakinlerinin mevcut ve gelecekteki ihtiyaçlarına göre tasarlanmış olması ve aynı şekilde yönetiliyor olması gerekiyor. İstanbul’da bu işin masterını yapmış firmalar ile çalışan gökdelen yapımcılarının binalarının çok daha ekonomik ve düzgün yönetileceğini tahmin edebilirsiniz. Bina ne kadar iyi yönetilirse ikinci el satış ve kiralamaları da o kadar değerli ve kolay olacaktır.

2. Kim Kiralayacak / Satacak?: Apartman binasında gördüğünüz sarı renkli sahibinden kiralık / satılık tabelaları ile bu kocaman binalarda kiralama veya satış yapamazsınız. Nerden baksanız 20-25 $/m2 aylık kira ile kendisini tapi edecek bu yatırımların kiralanması ve satışının da belli bir kurumsal yaklaşım ile yapılması gerekiyor. Bu işi sahibinden’e veya birbirinden bağımsız emlak ofislerine bıraktığınız an fiyatlar ve kiracı kalitesi yerlere düşer, binanın reklamlarda sizi tavladığı prestij temsilcisi havasından hiç bir şey kalmaz ve sıradan bir iş hanına döner. Bu konuda Folkart çok doğru bir yaklaşım ile hem kendi yatırımcılarına hem de Folkart Bayraklı Towers’dan yer kiralamak isteyenlere yardımcı olan Forent diye bir şirket kurmuş ve bu sayede belli bir fiyat disiplini ve kiracı kalitesini yakalamış gözüküyor.

3. Ne Alıyorsunuz?; Gökdelen projelerinin çoğu karma imara sahip, yani binanın bir kısmı ticari, bir kısmı da konut imarlı. Arsa emlak rayiç bedeli 500 TL/m2’ye kadar olan arsalarda yapılan konutlarda KDV %1, 500 – 1000 TL/m2 olan arsalarda %8, 1000 TL/m2 ve üzeri yerlerde de %18 KDV var. Aldığınız mülk ticari ise zaten KDV otomatik olarak %18. İzmir’de şu an yapılan gökdelenlerin konut kısmının neredeyse hepsi %1 KDV ile satılabiliyor. Bu gökdelenlerin bazıları tamamı ofis olarak tasarlanmış olmasına rağmen, her ne kadar ofis aldığınızı sansanız da konut alıyor olabilirsiniz. Eğer yatırımı şahıs olarak yapıyorsanız bir kaç kat altta veya üstte konut imarlı ofisi %1 KDV ile alarak ciddi miktarda tasarruf edebilirsiniz. Tabii eğer yapımcı firma bu farkı fiyatlara yedirmediyse :). Eğer mülkü şirketiniz üzerine alabiliyorsanız ve KDV’yi kullanabilecekseniz ve her iki bağımsız birim de (aynı binada ofis ve konut imarlı 2 ayrı bağımsız birim) KDV dahil aynı fiyatta ise %18 KDV’liyi almak avantajınıza olacaktır. ATEK Yapı’nın yeni ATEK Adress projesinde bununla ilgili bir fırsat sunuluyor diye hatırlıyorum.

Bol kazançlar.