Yurtdışından Türkiye gayrimenkul sektörüne bakış!

2 hafta önce bu sayfada inşallah paylaşacağı bir çok yazısından ilkini paylaştığım sevgili Ögeday Söğüt arkadaşımız bugün de yurtdışından farklı bir gözle Türkiye gayrimenkul sektörüne bakıyor ve 2014-2015 beklentilerini açıklıyor.

Kısa vadeli düşünmeyi ve heyecanı seven biz Türkiye’dekiler için yararlı bir açı olduğunu düşünüyorum.

Yurtdışından Türkiye gayrimenkul sektörüne bakış. Ögeday Söğüt

Genel bakis ;

Yurtdisindan Turkiye emlak sektorune yatirim yapabilecek yatirimcilari baslica siralamak gerekirse ;

1..Emeklilik fonlari ( pension funds )

2..Ulke fonlari ( sovereign funds )

3..Kurumsal fonlar ( corporate funds )

4..Yabanci insaat firmalari

5..Bireysel yatirimcilar

6..Diger kurumsal yatirimcilar/emlak firmalarindan

Bahsedebiliriz.

Bu yatirimcilarin 2013-2015 yili hedeflerini kisaca ozetlemek gerekirse ;

1..Genel istikrar

2..Euro veya dolar bazinda nominal %5-%7 bazinda konservatif bir getiri

3..Minumum risk ( ozellikle yapilan ana para yatiriminda )

4..Duzenli kurumsal/operasyonel bilgi akisi ve seffaflik ( risk yonetimi acisindan cok onemli )

5..Kurumsal/profesyonel yonetim ( risk yonetimi acisindan cok onemli )

6..Mevcut yatirimindan kolay ve uygulanabilir cikis stratejisi ( exit strategy )( kari realize ederek anavatana donmek)

Bu sene Avrupa’da  ; Almanya ve Ingiltere’de katildigim 2 fuarda ve genel olarak su ana kadar yaptigim toplantilarda edindigim izlenim 1-2-3 numarali yatirimcilarin Turkiye’ye pek sicak bakmadiklari ve yaklasmadiklari ve uzun bir sure de yaklasmayacaklari yonunde ; nedeni ise yukarida belirttigim 6 yatirim hedeflerinin  Turkiye’nin mevcut durumu ve konjonktur ile pek ortusmemesi ;

Turkiye’nin genel durumunu yukaridaki 6 madde bazinda kisaca degerlendirirsek/notlandirirsak ;

1. 10 yillik AKP doneminde olusan politik ve ekonomik istikrar Turkiye icin ozellikle

•  son Gezi olaylari  ve basta Suriye,Misir ve Israil ile olan gerilim
• son donemde mevcut AKP hukumetinin yanlis politika/manevralari
• ve yine FED’in ( ABD Merkez Bankasinin ) parasal genislemeden cikis stratejisine yavas yavas gececegini aciklamasi ile tum GOU’ler ( gelismekte olan ulkeler, Turkiye de bu ligde  ) ve cari acik veren ulkeler( Turkiye cari acikta ABD’den sonra dunya 2.cisi ) uzerinde ‘’Demokles’in Kilici’’ gibi sallanmaya baslayan sermaye cikisi (nihai sonuclari faiz artisi,devaluasyon ve borsalarda satis 3lusu )

ile  sekteye ugramis durumda !

 

2. Turkiye’de euro/usd bazinda %5-%7 bazinda getiri elde etmek bu donemde oldukca zor cunku TL ( Turk lirasi ) su anda volatilitesi en yuksek para birimlerinden ve TL bazinda elde edilebilecek her turlu getiri son donemde olusan finansal dalgalanma/devaluasyon dalgasinda hem getiriyi hem de ana parayi silebilmekte hatta erozyona ugratabilmekte.

 

3. Emlak sektorunde yapilan yatirimlari yabancilarin hedge ( sigorta ) etmesi oldukca zor ve pahali ve bu nedenle yapilan yatirimlarda ana para kur riski oldukca yuksek !

 

4. Sektorde seffaflik ve bilgi akisi birkac buyuk GYO ve firma haric hala oldukca yetersiz !

 

5. Madde 4 ile hemen hemen ayni ; birkac GYO ve firma haric kurumsal/profesyonel yonetimden cok tek adam/buyuk patron yonetimi mevcut ! ( her seyi bilen muteahhit-patron gercegi ve imaji ne yazik ki oldukca traji-komik ! )

 

6. Son olarak Turkiye’de yapilacak emlak yatirimlarinda kurumsal ve operasyonel bir cikis stratejisi olusturmak su an icin oldukca zor .

 

Ozet olarak Turkiye emlak sektorunun gelisimi uluslararasi kurumsal/buyuk yatirimcilar icin su an icin hala yeterince gelismis /kurumsa/seffaf ve yonetilebilinir risk degerinde degil !

Gelelim 4-5-6 nolu yatirimcilara..

Oncelikle bu 4-5-6 nolu yatirimcilarin buyuk bir cogunlugu  kisa vadeli spekulatif yatirim ve getiri arayanlar ve ulkemizin emlak sektorune katkilari kurumsal olarak nispeten oldukca az ;

Kisaca ozetlemek gerekirse ;

 

• Yabanci insaat firmalari ( ozellikle Korfez kokenli olanlar) direkt kendileri Turkiye’de sirket kurup arsa yatirimi yaparak ve operasyonel olarak da insaati kendileri yaparak ( bir Turk taseron veya ortakla ) pastadaki kremanin hepsini kendileri yemeyi seviyorlar ( bu ulkemiz acisindan katma degerin dusuk oldugu anlamina geliyor )

 

• Yine bazi buyuk bireysel yatirimcilar ve onlarin sahip olduklari sirketleri (yine ozellikle Korfez Kokenli olanlar ) ozellikle bitmemis ve insaat halindeki insaat projelerinden cok buyuk oranlarda iskonto alarak niceliksel olarak buyuk ancak katma degeri dusuk spekulatif yatirim yapmaktalar ; bu yatirimcilar aldiklari buyuk iskontolarin uzerine kendi kar marjlarini ekleyerek buyuk bir ihtimal yakinda bu projeleri kendi ulkelerindeki bireysel/diger yatirimcilara pazarlayacaklardir ( veya coktan pazarlamaya basladilar bile)

 

• Yabanci bireysel yatirimcilara/alicilara bakarsak bunlarin buyuk bir cogunlugu hala deniz-kum-gunes 3lusunun hakim oldugu Ege ve Akdeniz kiyilarinda daha cok tatil/emeklilik evi yatirimlari yapmaktalar ve sayilari son donemde krizdeki Avrupa ile bir hayli azalmis durumda ; hatta ozellikle Ingiliz ve Irlandali olanlar ulkelerindeki finansal kriz nedeniyle daha once aldiklari emlaklari zararina satmaktan bile kacinmamaktalar. ( zaten cogu 2006-2007de bu emlaklari gercek degerinin bir hayli uzerinde satin almislardi ne yazik ki ! )

 

Toparlamak gerekirse AKP doneminde cikarilan mutekabiliyet yasasi ve Arap ve Ortadogu fonlari odakli elde edilmek istenen yabanci emlak yatirimlari konusunda Turkiye’nin onunde hala zorlu bir kurumsal surec ve firtinali bir parasal uluslararasi konjonktur var !

 

Onumuzdeki yildan itibaren artik tum dunyada artacagi belli olan faizler tum emlak sektoru ve Turkiye icin  en buyuk tehdit gorunumde ; 2014-2015 bu anlamda zorlu ve sancili gececek gibi !