Kendi kendine konuşana Deli derler, ama kendi kendine röpörtaj yapana kimse bişey diyemez. Geçen hafta Pazartesi akşamı kendimle İzmir piyasası üzerine röpörtaj yaptım ve şimdi burada yayınlıyorum.
EK: Merhabalar Serdar bey, İzmir’de gayrimenkul piyasasının genel fotoğrafı nasıl?
Merhabalar, bu fırsatı verdiğiniz için teşekkür ederim.
İzmir’in kocaman çerçeveli buğulu bir fotoğrafı var.
İzmir’de her olumlu gözüken şeyin arkasında bir olumsuzluk vardır. Örneğin, İzmir’de kriz diğer illere göre daha az zararla atlatılmıştır, ama bunun sebebi mevcut ticari hayatın krizden önce de zaten kısır olmasıdır. İzmir’de çoğu yer yürüyüş mesafesi içindedir, çünkü toplu ulaşım, yollar ve otoparklar çok yetersiz olduğu için insanlar ancak yürüyerek hayatlarını sürdürebilecekleri semtlerde yaşarlar.
İzmir, Türkiye’nin en hızlı yaşlanan şehirlerinden. Ilıman iklim yaşlıları bu şehire çekmekle beraber, iş olanaklarının sınırlı olması genç ve eğitimli nüfusun İstanbul’a kaçmasına sebep oluyor.
Şehrin yaşlanıyor olması insanların yaşamayı seçtikleri bölgelerde daha tutucu olmalarına yol açıyor. İzmir’de İstanbul’da olduğu gibi yeni yerleşim alanlarının oluştuğu pek görülmez, örneğin İstanbul’daki Kurtköy gibi bir olay İzmir’de ancak 20 senede oluşuyor. Bu sebeple İzmir’de şehiriçi olarak adlandırılan bölgelerdeki gayrimenkullar her zaman değerini korur, örneğin Karşıyaka’da Bostanlı, Yalı, Alaybey, Konak’ta Hatay, Güzelyalı, Alsancak…
İzmir’de toplu konut olarak yeni yapılanmalar kuzeyde Mavişehir-Menemen hattında, güneydoğu’da Buca-Gaziemir-Torbalı aksında görülmektedir. Batı’da Güzelbahçe-Urla hattı villa türü yapılanmanın görüldüğü bölgelerdir.
Krizin etkilerinin Mart 2009 itibarı ile azalmasını takiben İzmir’de konut fiyatları Mart – Ağustos ayları arasında %15’e yakın artış göstermiştir, http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx .
EK: Hangi bölgelerde hareket gözüküyor, hangi bölgeler patlak?
Arsa alım satımı açısından yeni imar kısıtlamaları sebebiyle özellikle Urla’da bir değerlenme söz konusu. Çiğli-Menemen hattında ve Menderes-Torbalı bölgesinde’de ucuz konuta yönelik arsalar prim yapmakta.
1000-1200 TL/m2 fiyat aralığındaki konutların çoğunlukta olduğu Buca, Gaziemir, Çiğli bölgelerinde konut satışlarında ve yeni inşaat başlangıçlarında bariz bir hareketlenme söz konusu.
Lüks konutların üretildiği Narlıdere, Güzelbahçe, Urla hattında konut alım / satımı açısından yaprak kıpırdamıyor. Narlıdere’de yeni konutlarda istenen fiyatlar 5000 TL/m2’ye ulaştı. Urla’da çok büyük villalar’de fiyatlar 2000 TL/m2’ye düşerek bir fırsat sunsa da, toplam fiyatın yüksekliğinden dolayı satışlar durmuş durumda.
Özellikle Soyak’ın hareketlendirdiği ve zamanında rekorlar kırdığı Mavişehir bölgesinde arz çokluğu ve yüksek arsa maliyetleri satışları çok yavaşlatmış durumda. 2000 – 3000 TL/m2 fiyatlarının gözüktüğü bu bölgede bazı projeler durmuş durumda.
Bornova Manavkuyu bölgesi Ege Üniversitesi ve Bornova Forum AVM’ye yakınlığı ve düşük arsa maliyetleri sayesinde ekonomik yapılaşmaya fırsat sunuyor.
EK: Hangi bölgelere yatırım yapmak lazım?
Arsa yatırımı yapacaklara şehrin bittiği bölgeleri öneriyorum, Menemen-Çiğli arası veya Gaziemir – Torbalı arası su havzasında kalmayan bölgelerde. Urla, Güzelbahçe ve Zeytinalanı’nda imarlı veya düzenlemesi yapılabilecek arsalara yatırım yapılabilir.
Konut yatırımı düşünenler prensip olarak işe, eğitime ve alışverişe yakın noktaları seçmelilier. Prim potansiyeli açısından Gaziemir, Bornova Manavkuyu bölgesi ve Çiğli Organize sanayi bölgesi çevresini öneriyoruz. Kiraya vermek için yapılacak konut yatırımları için her zaman Alsancak, Hatay, Bornova’da Ege Üniversitesi kampüsüne yakın konutları ve Karşıyaka’nın ferah bölgeleri tercih konusu.
EK: En yaşanılası bölgeler neresi, fiyatlar nasıl?
Gençler için en yaşanılası bölgeler toplu ulaşıma yakınlık, fiyat ve yapılaşma kalitesi olarak Mavişehir, Örnekköy, Bornova, ve Gaziemir. Bu bölgelerde 250.000 TL’ye kadar uygun daireler bulunabilir.
Emekliler için Alsancak, Hatay, Güzelbahçe ve Narlıdere muhit kalitesi açısından en çok tercih edilen bölgeler. 2000 – 6000 TL/m2 arasında fiyatlar çoğu insanın bütçesini aşmakla beraber, mutlu azınlığın tercihi bu bölgelerin değerini arttırıyor.
EK: Hangi konut projelerini tercih edelim?
Alım sebebiniz ne olursa olsun, temelden gireceğiniz projelerde yüklenici firmanın referanslarına bakarak karar verin. 140.000 nüfuslu Gaziemir’de 140 tane müteahhit firma var, yani anormal bir müteahhit firma enflasyonunun yaşandığı İzmir’de kalitesine ve finansal gücüne inandığınız şirketler ile yatırım yapın.
Nüfusun hızla yaşlanıyor olması, büyük dairelere olan ilgiyi azaltıyor. İnsanlar kullanımı daha kolay ve konforlu, ve fiyatı makul daireleri tercih ediyor. Kiralama amacıyla alınan dairelerde bu formülü kullanınız.
EK: Teşekkürler
Ben teşekkür ederim.