Satın Alınan m2 ile yaşanılan m2 ÇOOOK farklı

Geçenlerde okuyucularımdan biri kendisine yatırım amaçlı bir daire aldı İzmir Mavişehir Albayrak konutlarından. Her ne kadar bu projeyi sevsem de, fiyatları özellikle yatırım amaçli olacak düzeyde değil. Yani bu evleri alanın son alıcı olması çok olasılıklı.
Şimdi dışarıdan bakıldığında çok mantıklı gözüken yatırımın niçin esasında o kadar da iyi olmadığını anlatacağım.
Sadece Albayrak Mavişehir konutlarında olmayan ama tüm Müteahhitlerin kullandığı Satılan M2 tanımı var. Bir pazarlama aracı olarak evin M2 si ne kadar yüksek gösterilirse, evin birim M2 fiyatı da o kadar düşükmüş gibi gözüküyor alıcıya.
Örnek 1: Albayrak Mavişehirde alınacak teras katı dubleksi 366.000 ytl ve 177 m2 brüt alan olarak pazarlanıyor. Bu da yaklaşık olarak 2.000 ytl/m2 oluyor. Ama planlara baktığınızda balkonlar hariç evin kullanım alanının yaklaşık olarak 100 m2 olduğunu görüyorsunuz. Tabi bu da fiyatı bir anda 3.600 ytl/m2 oranına çıkarıyor. Balkon ile beraber de 3.000 ytl/m2 oranına iniyor.
Örnek 2: İzmir’in bir anda en çok konuşulan inşaat şirketi olan Folkart’ın Narlıdere evlerinde, Parsel 3-M bloktaki ara kat evleri 265 m2 olarak pazarlanırken, net kullanım alanının teraslar hariç 155 m2 ye düştüğünü görüyoruz.
Şimdi bu müteahhitlerin yaptığı pazarlamanın hiçbir yanlış yanı olmadığını belirtmek isterim. Balkonlar ve teraslar her ne kadar evin geneline bakıldığında en az vakit geçirilen yerleri olmakla beraber, yine de alıcının mülkiyetindeki alanlar oluyorlar. Daha çok incelenmesi gereken Net ve Brüt alanlar arasındaki farklar. Siz Albayraktan balkonlar dahil 120 m2 bir ev aldığınızda bu size 177 m2 brüt olarak satılıyor çünkü binanın genel sirkülasyon alanları, merdivenler, vb. diğer ortak kullanım alanlarında da sizin kullanım hakkınız size satılıyor. Her ne kadar siz binanın koridorunda televizyon seyretmeyecekseniz de, bu alanlar da hukuki olarak sizin kullanım hakkınız oluyor, dolayısıyla da parasını ödüyorsunuz.
Benim piyasa değerlendirmelerimde evin Net kullanım alanını kullanıyorum, yani evin kapısından içeri girince bana kaç m2 alan kalıyor. O yüzden de Albayrak Mavişehir veya Folkart Narlıderenin birim m2 fiyatlarını çok yüksek ve daha çok İstanbulda kaldırılabilecek fiyat noktaları olarak görüyorum. Şu an 1. Kordonda 3.000 ytl/m2 ye süper deniz manzaralı ve bakımlı ev bulunabiliyor.
Villa inşaatlarında bu durum daha da vahim çünkü açık terasların ebatları bazen 80-100 m2 yi bulabiliyor.