Emlak Gurmesi

Dün akşam yemekte arkadaşlarımdan birisi blogumla dalga geçiyordu,her ne kadar beğenmesine rağmen 🙂
“Sen bir anlamda emlak gurmesi oldun” dedi ve çok hoşuma gitti bu benzetme. Tabi ki ben de hemen sayfanın başlığını değiştirdim. Bir kelime bu kadar basit ve güzel anlatamaz bu sayfanın amacını ve içeriğini.
Gökhan teşekkür ederim ama telif hakkı falan bekleme, para yok.

Geçenlerde okuyucularımdan biri kendisine yatırım amaçlı bir daire aldı İzmir Mavişehir Albayrak konutlarından. Her ne kadar bu projeyi sevsem de, fiyatları özellikle yatırım amaçli olacak düzeyde değil. Yani bu evleri alanın son alıcı olması çok olasılıklı.
Şimdi dışarıdan bakıldığında çok mantıklı gözüken yatırımın niçin esasında o kadar da iyi olmadığını anlatacağım.
Sadece Albayrak Mavişehir konutlarında olmayan ama tüm Müteahhitlerin kullandığı Satılan M2 tanımı var. Bir pazarlama aracı olarak evin M2 si ne kadar yüksek gösterilirse, evin birim M2 fiyatı da o kadar düşükmüş gibi gözüküyor alıcıya.
Örnek 1: Albayrak Mavişehirde alınacak teras katı dubleksi 366.000 ytl ve 177 m2 brüt alan olarak pazarlanıyor. Bu da yaklaşık olarak 2.000 ytl/m2 oluyor. Ama planlara baktığınızda balkonlar hariç evin kullanım alanının yaklaşık olarak 100 m2 olduğunu görüyorsunuz. Tabi bu da fiyatı bir anda 3.600 ytl/m2 oranına çıkarıyor. Balkon ile beraber de 3.000 ytl/m2 oranına iniyor.
Örnek 2: İzmir’in bir anda en çok konuşulan inşaat şirketi olan Folkart’ın Narlıdere evlerinde, Parsel 3-M bloktaki ara kat evleri 265 m2 olarak pazarlanırken, net kullanım alanının teraslar hariç 155 m2 ye düştüğünü görüyoruz.
Şimdi bu müteahhitlerin yaptığı pazarlamanın hiçbir yanlış yanı olmadığını belirtmek isterim. Balkonlar ve teraslar her ne kadar evin geneline bakıldığında en az vakit geçirilen yerleri olmakla beraber, yine de alıcının mülkiyetindeki alanlar oluyorlar. Daha çok incelenmesi gereken Net ve Brüt alanlar arasındaki farklar. Siz Albayraktan balkonlar dahil 120 m2 bir ev aldığınızda bu size 177 m2 brüt olarak satılıyor çünkü binanın genel sirkülasyon alanları, merdivenler, vb. diğer ortak kullanım alanlarında da sizin kullanım hakkınız size satılıyor. Her ne kadar siz binanın koridorunda televizyon seyretmeyecekseniz de, bu alanlar da hukuki olarak sizin kullanım hakkınız oluyor, dolayısıyla da parasını ödüyorsunuz.
Benim piyasa değerlendirmelerimde evin Net kullanım alanını kullanıyorum, yani evin kapısından içeri girince bana kaç m2 alan kalıyor. O yüzden de Albayrak Mavişehir veya Folkart Narlıderenin birim m2 fiyatlarını çok yüksek ve daha çok İstanbulda kaldırılabilecek fiyat noktaları olarak görüyorum. Şu an 1. Kordonda 3.000 ytl/m2 ye süper deniz manzaralı ve bakımlı ev bulunabiliyor.
Villa inşaatlarında bu durum daha da vahim çünkü açık terasların ebatları bazen 80-100 m2 yi bulabiliyor.

View Larger Map

Küçükken pazar günleri tüm aile Parmak Yalatan’a giderdik. Muhteşem şişte piliç ve parmak patates, sonra da senelerden sonra anladığım o kelime KONVOY, yani arabaların halayı. Sanki başka gidecek yer yokmuş gibi herkes yollara dökülür, pazarlarını Güzelbahçede restoranlarda geçirirdi. İzmirin en yakın sayfiyesiydi… Dönüş yolunda arabada arkada uyumanın keyfi de hiçbir şeyde yoktu…

20 sene öncesinin o sayfiye bölgesi, son 3-4 senedir İzmir’in en hızlı gelişen bölgelerinden birisi oldu. Özellikle villada yaşamak isteyen ailelerin en tercih ettiği bölge Güzelbahçe.

Güzelbahçe’nin tercih edilme sebeplerinden en önemlileri:
1. Ulaşım kolaylığı: Otoban ve sahil yolu bağlantısı ile ulaşım problemi yaşamayan ender bölgelerden birisi. Havalanına 15dk, Alsancak’a 20dk, Marinadan arabalı vapur ile Bostanlı’ya 45dk, Çeşme’ye 35dk…
2. Sayfiye havası korunan yapılaşma ve beraberinde gelen güvenlikli siteler
3. Denize yakınlık ve temiz hava
4. İzmir’in en iyi okullarına yakınlığı

Güzelbahçe daha önceleri emeklilerin tercih ettiği bir bölge olmasına rağmen, okulların çoğalması, güvenlikli ve geniş bahçeli sitelerin yapılması ile beraber genç ve çocuklu ailelerin de rağbet ettiği bir bölge oldu.

Şehire yakın ama şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden birisi. Villa fiyatları bir sonraki durak Urladan daha ekonomik.

Otobanın kara tarafında kalan, yukarıdaki haritada yeşil bölgede, Sitelerde 150 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Bu alan daha çok kooperatifler tarafından inşaa edilmekte. Yeni villalarda fiyatlar 1500 – 2000 ytl/m2 civarında. 2. el kooperatif evleri 1000 ytl/m2 ve altında. Arsa fiyatları bu alanda manzarasız yerlerde 150-200 ytl/m2, manzaralılarda 300-450 ytl/m2. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahipleri manzaralı yerlerde %50 yi zorluyor. Manzarasız yerlerde %40-45 civarı.

Otobandan sahile dönüldüğünde Zeytinalanı tarafında kalan bölgede, yukarıdaki haritada sarı bölge, daha eski villalar ve yeni 5 katlı binaların olduğu siteler var. Bu alanda fiyatlar daha ucuz. Turuncu bölgede daha kaliteli sitelerle beraber daha yüksek fiyatlar da görülmekte. Genelde sahil şeridinde kalmış eski evlerin arkalarında, eskide mandalin bahçesi olan tarlalarda şimdi yeni siteler yapılıyor. 3 kata imar verilen arsalarda çok kullanışlı ve ekonomik daireler yapılmakta. Daire fiyatları 1500 ytl/m2 civarında olmakla beraber, villalarda 2000-2500 ytl/m2 düzeyleri görülmekte. 3 kata imarlı arsalarda arsa fiyatları 500 ytl/m2 civarında. Daire başına 75000 ytl arsa payı bu bölgede normal karşılanmalı.

Çevrede yaşayanlar, orta ve orta üstü gelire sahip genç ve çocuklu aileler, emekliler ve gurbetçiler.

Deniz Koleji, Güzelbahçe Anadolu Lisesi, St. Joseph bölgedeki iyi okullardan sadece bazıları. Diğer okulların listesi için .

Balçova Kipa ve Agora alışveriş merkezleri 15dk uzaklıkta olmakla beraber, yerel ekonominin gelişmişliği nedeniyle, her türlü ihtiyaca yönelik dükkanlar bulunmakta. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Şehrin genişleme rotası üzerinde olması ve otoban bağlantısı bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun… 8 puan
– Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 9 puan
– İnşaatçılar için, kat karşılığı anlaşmalarda Arsa sahipleri çok yüksek oranlar istemekle beraber, nakit gücü olan inşaatçılar için fırsatlar mevcut. Satışların yavaş ve stok bolluğu olması da ayrı bir risk. Nakit ve bekleme gücünüz var ise 8 puan

View Larger Map
11 sene boyunca her gün okula gidip geldiğim yer bu kadar değerlenirken, biz top ve kızların peşinden koşturuyorduk. O yüzden şimdi ancak arkasından yazılar yazabiliyorum.

Bornova Anadolu Lisesinin karşısında eskiden ineklerin otladığı bölge özellikle son 5 sene içerisinde İzmirin en değer kazanan bölgelerinden birisi oldu. Tabi biz okuldayken, yani 80li yılların sonuna doğru bir kaç aklı evvel taşınmıştı oralara ama o zamanlarda onlara deli gözüyle bakılıyordu.

Bahsettiğim alan Bornova Forum, otoban ve BAL arasında kalan bölge. Şehir içinde şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden biri. Villa fiyatları Güzelbahçe ile çekişiyor, Urlaya yetişemiyebilir ama zorlar, Bornova Profesörler ile aşık atmakta. Şu an devam eden 3 site inşaatı var. Bu sitelerde 160 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Evlerin şartnameleri genelde aynı. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Fiyatlar 2000 ytl/m2 civarında.

Eğer sitede yaşamak istemiyorsanız da alternatifler mevcut. Mevcut 10 senelik müstakil ve çok lüks evler 2500 ytl/m2 yi zorluyor. 800.000 ytl altında düzgün müstakil ev bulmak bu bölgede biraz zor. Fırsat olarak algılanmalı.

Arsalar da 1000 ytl/m2 civarında. Bazı bölgeler sit olarak tanımlanmış, çok dikkatli ve araştırmacı olmak lazım bu arsaları almadan önce.

Çevrede yaşayanlar, tabiki bu fiyatlarda hali vakti yerinde insanlar. Doktorlar, Manisa, Pınarbaşı veya Bornovada çalışan sanayiciler vs…

Bornova Anadolu Lisesi tabiki hala çok gözde bir okul. Çevrede Fen Lisesi dahil bir çok başarılı özel ve devlet okulları mevcut.

Bornova Forum alışveriş merkezi şu an Türkiye nin en konseptli ve başarılı alışveriş merkezi. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Ege Üniversitesinin kapı komşusu olması ve otoban bağlantısının hemen yanı başında olması, çok kısıtlı sayıda arsa kalmış bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için biraz geç kalınmış. Fiyatlar şu an İzmirin en yüksek fiyatlarından… 5 puan
– Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 8 puan
– İnşaatçılar için ehhh… Arsa fiyatları çok artmiş ama ev fiyatları daha yükselecek. Bekleme gücünüz var ise 8 puan

Benim önerdiğim site Anadolu Sitesi by LE-DA İnşaat

%40 – % 50 – %60, arsa sahiplerini ve müteahhitleri en rahatsız eden pazarlıklardan birisi.
Yeterince piyasa bilgisi olmayan arsa sahibi, kurt bir müteahhit ile masaya oturduğunda hemen kulaktan duyma yüzdeler konuşulmaya başlanıyor. Yan arsa %42 ile vermiş, annem %60 istiyor, %50 olur ama artı para verin bana…
Antlaşılması gereken o kadar fazla ayrıntı varki, hemen bu yüzdelere atlamak ve sıkı pazarlıklara girmek genelde iki tarafa da yaramıyor.
Arsa sahibinin yapması gereken en önemli 3 şey
1. Bölgeyi bilen, kaliteli ve güvenilir müteahhit bulmak
2. Arsanızın şu anki piyasa değerini kabaca belirlemek – emlakçılardan yararlanın ama kendi değerlendirmeniz daha gerçekçi olacaktır.
3. Size kalacak dairelerin piyasa değerini en çok arttıracak şartname ve proje beklentilerini belirlemek.
Arsa sahibi arsa değerini belirlemek için yapması gereken bir kaç kolay şey var.
1. Arsanın olduğu bölgede benzer yeni daireler/dükkanlar kaç paradan satılıyor
2. Arsanın olduğu bölgede benzer imarlı arsalar ne kadara satılıyor
3. Arsanın bulunduğu yerin diğer arsalardan farklı bir özelliği varmı; köşemi, deniz manzarası varmı,…
Bu bilgiler alındıktan sonra arsanın satılık değerini yaklaşık olarak hesaplayabilirsiniz. Şu an arsayı satılığa çıkarsanız alacağınız parayı 1.5 ile çarparak arsanın 2 sene vadeli değerini bulun. Bu değeri de piyasadaki benzer yeni dairelerin bugünkü satış fiyatına bölerek arsanızın daire olarak değerini bulabilirsiniz.
Örnek
Bu çok kaba değerlendirmeyi yaptıktan sonra kendinize bir pazarlık payı bırakarak, teknik şartnamesi ve sözleşme koşulları beklentilerinizi sağlayan ve işi bitirebileceğine inandiğiniz müteahhit ile masaya oturun. Sözleşme ve şartnamelerde arsa sahibine yüklenen masrafları listeleyip, kaç daire daha almanız gerektiğini hesaplayabilirsiniz. Ben bu noktada ilk hamleyi karşı tarafa bırakmaktan yanayım. Bırakın müteahhit versin ilk rakamı. Çok düşük olsa bile siz kafanızdaki ilk rakam ile başlayın pazarliğa.
Müteahhite nefes payı bırakın ve motivasyonunu yüksek tutmasına yardımcı olun.
Şunu da bilinki, en fazla 3 şirket ile görüstükten sonra hala antlaşamadıysanız, beklentileriniz yanlıştır, gözden geçirin ya da benden yarım isteyin.
Kolay gelsin

Amerikada en sevilmeyen meslek grupları araba satıcıları, avukatlar ve emlak komisyoncuları. Türkiyede bu sıralamaya politikacıları da eklemek gerekiyor heralde ama son 1 sene içerisinde İzmiri kendi inşaat şirketime yeni proje bulabilmek için didik didik ederken, emlakçıların ne yazıkki bu sıralamada daha üstlerde olabilmek için ellerinden gelen herşeyi yaptıklarını gördüm.
Bu blogda sektördeki 12 senelik yurt içi ve yurt dışı birikimimi ve aynı zamanda günlük gözlemlerimi, kendi analizlerimi, piyasadaki fırsatları ve tehlikeleri paylaşacağım.
Sektördeki tüm ve her tip alıcının, satıcının ve aracının bu blogdan faydalanabileceğini umuyorum.