Emlak Gurmesi

Milliyet Emlak’ın yaptığı ankette yeni ev arayanların en çok önem verdiği 3 konu lokasyon, fiyat ve deprem güvenliği. Her ne kadar bu upuzun binalar en son deprem şartnamelerine göre yapılsa da, hep olacağı bahsedilen o zangır zangır depremlerden birinde bunlardan birinde olmak istemezdim. Beni kim takar ama… fiyatlara ve satış hızlarına bakılırsa zaten bu da açıkca görülüyor. Bu yapılardan bazılarını kısaca tanıyalım;

View Larger Map
Gürel Residence İzmir’in en son açılan rezidansı. Toplam 25 kat, 80 daire, 300 araçlık otopark, alışveriş ve eğlence alanları … Konut fiyatları $ 5500 / m2 civarında. Kiralar da aylık $ 20 / m2. İnşaatı kardeşim Levent Veryeri’nin şirketi Ege Yapı’nın yapmış olması ayrı bir gurur.
Aksoy Residence, Kıbrıs Şehitlerinin sonunda 20 katlı rezidans ve alışveriş merkezi. Halen yapım aşamasında ve inşaat yavaş gitmekte. Gürel Residence’tan en büyük farkı, dairelerin balkonlarının ve tam açılabilen pencerelerinin olması. Bence sakat bir durum ama diğer taraftan da Gürel’de oturanların giydirme cephe arkasında ve yarım açılan camlardan sıkıldığını duyuyorum. Aksoy’da konut fiyatları $ 4000 ve üstü.
Punta İş Merkezi ve Rezidans, yine Kıbrıs Şehitleri üzerinde, toplamda 21 katlı bir bina. EGİAD binanın meşhur sakinlerinden. Ofis alanları yok sattı. Konut alanları da, genelde şehir dışında yaşayan patronların ve beyaz yakalı çalışanların şehir içinde kullanabilecekleri ve kolay ulaşabilecekleri yerler olarak planlanmış. Konut fiyatları $ 4000 ve üzerinde.
Bu üçünün haricinde Kar İnşaat’ın yaptığı Port Residence da Punta’nın önünde hızla yükselmekte. Başar’dan bilgi alınca bu bina hakkında tekrar yazacağım.
Yapı dergisinin 5.7.2007 tarihli sayısında İzmirdeki bu yükselen binalar şöyle anlatılıyor:
“İdealde yeni şehircilik ve sürdürülebilirlik gibi birçok olumlu kavramı bünyesinde barındıran kondominyumlar avantajlarının yanında birçok dezavantaja sahiptirler. Metropol alanlarında rant kaygısına bağlı olarak yapay bir kent kimliği içinde elit kesime hitap eden adalar yaratılmaktadır. Kimi zaman yanlış yer seçimi ile kent silueti bozulmakta, çevreye adaptasyon zorluğu ile kent kimliğine zarar verilebilmekte, düşeyde yükselirken kullanıcı yeşilden kopartılıp ve yalıtılmış bir hapis mekân oluşturulmaktadır….. Dolayısıyla bu yapılar çok amaçlı ve yarı-kamusal “esnek” kutular olarak tasarlanmalı, ana işlevleri dışında kentlilere ve konut sahiplerine günlük yaşamlarını zenginleştirecek ek hizmetler sunulmalıdır. Bu hizmetlerin işlerliği ile çevre dinamikleri tamamen değiştirebilecek ve kent merkezlerinde istenen canlılık tekrar yakalanacaktır.”
Manhattan’ın en güzel yerlerinde residence fiyatlarının $ 10,000 / m2 olduğu göz önüne alınırsa, İzmir’deki fiyatların biraz fazla uçtuğunu söyleyebiliriz.

Deren İnşaat’ın 43 senelik tarihinde ilk defa bir inşaatları şirket hala hayattayken yıkıldı. Alsancak’ta Gül sokakta eski Desa’nın olduğu Gürel Apartmanından bahsediyorum.

View Larger Map
Yaklaşık 4 ay süren, her önünden geçenin biraz serzeniş biraz küfürle baktığı zorlu yıkım çalışmalarından sonra eski Gürel Apartmanı artık yok.
19 senelik bu bina Alsancakta güncelliğini ve zerafetini koruyabilmiş, zengin ama sade yapısıyla bir çok mimarın takdirini kazanmış bir eserdi.
Peki son 4 ayda ne oldu ve önümüzdeki günlerde neler olacak
– Bina 4 ayda ancak yıkılabildi. İnşaattan anlamayanlar bile yıkımın binanın sağlamlığı sebebiyle ne kadar yavaş ve zor ilerlediğini gördüler.
– Mevcut temeller bırakıldı. Yeni bina mevcut temeller üzerinde yükselecek.
– Marks & Spencer binayı Arsa Sahiplerinden garip bir fiyata ve uzun dönemli kiraladı.
– Yeni bina eskisi ile aynı yükseklikte ama zemin üzeri 4 kat olarak inşa edilecek. Aynı zamanda bodrum kat da yapılacak.
– İnşaat yeni kiracıya teslim edilmek üzere 6 ayda bitirilecek. Tabi daha sonra kiracı da binanın içini yapacak.
– Sinema vs… gibi eğlence alanları şu an için planda yok.
– İnşaatı İzmir’in tanınmış şirketlerinden Yapıtsan yapıyor.
İnşallah yeni eskiyi aratmaz ve mal sahipleri yine bu güzel köşeye en az eski Gürel Apartmanı kadar orjinal bir bina yaparlar.

Sinem sordu hep gayrimenkul ile ilgili mi yazıyorsun diye. Ben de bu hafta bir değişiklik yapıyım dedim.
Geçenlerde bir arkadaşım söyledi, “sana Marrakechten abonman kartı çıkartacaklarmış” diye. Küçüklükten beri bildiğim ama pek tanımadığım Mehmet Özener’in açtığı bu yeni mekana herhalde en fazla gidenlerden birisi oldum.

Pek öyle dünyayı gezme, değişik yerler görme meraklısı biri değilim… olduğum yeri evim yapmayı severim, Amerika’da 10 sene yaşayıp da benim kadar az seyahat eden herhalde olmamıştır ama Chicago’da gittiğim restoranlar ve jazz barlarda kapıdan girdiğimde beni ismimle karşılayan çok mekan sahibi vardır. Marrakech’e aniden bu kadar bağlanmamın sebebi de İzmir’de sonunda kendimi evimde gibi hissedebileceğim bir yer bulmam oldu.

Marrakech Fas’ın en turistik şehirlerinden birisi. Tanrının vatanı dendiği gibi, Kırmızı Şehir de deniyor. Sokakları küçücük olduğu için araba yok. Mehmetin Marrakechi de aynı karakterde. Sizi kapıda evin kızı karşılıyor, çok çok güzel bir abla ama daha ismini öğrenemedim :). 35 kişilik ufacık yemek alanında sıkışmadan ama sanki büyük bir aile gibi yemek yiyebiliyorsunuz. Lounge alanı da yemek sonrası hadi salona geçelim türünden. Bu arada, meraklıları için, çok güzel fal bakan bir garson var ama isim vermicem, çocuk fal bakmaktan iş yapamayacak yakında.
Eğer cuma veya cumartesi akşam yemek sonrası gidiyorsanız en geç 10:30 gibi orada olun. Yemek için sanırım 1-2 hafta beklemek gerekebilir. Cuma akşamları eski İzmirliler yani eski Çeşme 9.5/10/9.5 sakinleri mekanı dolduruyor, yine sıkışmadan. Cumartesi akşamları biraz daha genç ve yeni İzmir’liler var. Hafta içi Çarşamba akşamları hafta ortası nefeslenmek isteyenler için ideal. Perşembe ise cumaya sabırsızlananlar. Yemek kısmı her zaman dolu. Diğer günleri daha görmedim ama yakındır.
Bu mekana Mehmet ve Makomim sihirli değneklerini değdirmeden önce içeriye girenler yerin köhneliğinden korkmuş. 3 aya sıkıştırılmış 12 aylık bir çalışmadan sonra gördüğüm en ferah ufak restoran/lounge ortaya çıkmış. Duvarlardaki aynalar mekanı 10 kat büyük ve canlı yapıyor. Havalandırma müthiş ama yine de eve gidince üzerinize sinmiş sigarayı kokluyorsunuz. Yukarıya doğru çıkan biraz dar merdiven size bir minareye çıkıyormuşsunuz havası veriyor. Tuvaletler her zaman temiz ve aydınlık.
Mekanın inşaatçı gözüyle değerlendirmesini yapmayacağım ama bu kadar kısa sürede bu kadar detaylı ve zahmetli bir proje daha kaliteli ve titizlikle yapılmazdi bence.
Son olarak da, Mehmet’i herkes bilir ama bence o adamdan 5-6 tane falan var. Tüm gece boyunca mekana gelen herkesle muhabbet ediyor, espri yapıyor, ciddi konulara dalıyor ve hiçbir muhabbeti de unutmuyor. En az müşterileri kadar içiyor ama en son o terkediyor. En çok da o eğleniyor, hele misafirleri olarak gördüğü müşterileri Tanju Okan’ın koy meyhaneci şarkısını eller havada söylüyorlarsa. Ne yapın edin, Mehmet’e internetten keşfettiği o ufak kızın şarkısını çaldırtın.

View Larger Map

Türk Dil Kurumu web sayfasında LÜKS kelimesi şöyle tanımlanıyor
1. Giyimde, eşyada, harcamada aşırı gitme, gösteriş, şatafat:
2. sıfat Gösterişli, şatafatlı:
3. sıfat Gereksinim dışı olan.
4. sıfat Aşırı, fazla.

Her yeni binanın cephesinde koca koca ilan edilmiş LÜKS DAİRELER esasında pek de iyi bir anlama gelmiyor sanki.

Kelime o kadar yersiz ve çok kullanılmış ki, artık LÜKS olmayan konut yok gibi bir şey. İzmirden bir örnek;

GAZİEMİR’İN NEZİH MAHALLERİNDEN BİRİNDE 1 AY SONRA TESLİM EDİLECEK, 130 M2 OLAN DAİRELER 150.000 YTL’DEN, 140 M2 OLAN DAİRELER 160.000 YTL DEN, 1+1 75 M2 1 ADET VAR 85.000 YTL DEN SATIŞA ÇIKARILMIŞTIR. ASANSÖRLÜ, MANZARALI LÜKS DAİRELER.

Dış Özellikler
o Asansör
o Bahçeli
o Otopark – Açık
o Otopark – Kapalı
o PVC Doğrama
o Su deposu

Bence şunu demek istiyorlar, 4 duvar arasına koyduğumuz herşey LÜKSe kaçar….

Lüksün anlamı aşırı, gereksinim dışı demek ise o zaman anlarım gözünüzü okuyup sizi evinize sokan kapıyı veya poponuz üşümesin tuvalette oturduğunuz 15dk boyunca diye ısıtılmış oturakları, ama alaturka tuvalete lüks demek biraz fazla yaratıcı oluyor.

Lüks kadar kötü bir kelime daha var, REZİDANS… Daha sonraki yazılarda eskiden kapıcı dediğimiz Cemal Abi apartman görevlisi olunca o binalar nasıl REZİDANS oluyor anlatıcam.

View Larger Map

ÖZET
Narlıdere Otoban kenarı bölgesi için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat YOK, çünkü atı alan Üsküdarı değil Pekin’i geçmiş… 0 puan
– Ev arayanlar için ve pirime açık olanlar var… 8 puan
– İnşaatçılar için, eğer doğru oran veya fiyat ile alabilirler ise para yaparlar. Piyasa lükse ve pahallıya doymak üzere. Konseptli ve aynı zamanda fiyatı uygun siteler çok para yapar, ve kolay satar 8 puan
– Önerdiğim apartman Yapıtsan’dan Can Apartmani.

İzmir’in en çok değişim geçiren bölgesi Çeşme otobanı ile Mithat Paşa bulvarı arasına sıkışmış eski mandalin bahçelerinin olduğu bu bölgedir.

Yunusoğlu İnşaat bu alanın değerini ilk keşfedenlerden ve dolayısı ile kaymağını ilk ve uzunca bir süre yiyen müteahhit olmuştur. Benim bildiğim kadarıyla da ofis kılığına girmiş alüminyum giydirme cepheli ilk konut binaları da buradaki Yunusoğlu sitesindekilerdir.

Bugünlerde bu alanın kralı Folkart. Daha önceki yazılarımda da bahsettiğim gibi Folkart bu bölgede İzmirin bugüne kadar görmediği fiyatlarda daireler yapmakta ve satmakta.

Eski gecekonduların yerlerini korumalı, havuzlu ve otoparklı sitelere bıraktığı bu bölge İzmirin yeni zenginlerinin tercih noktası olmakta. Bence bu bölgenin bu kadar rağbet görmesinin 4 sebebi var
1. Jeotermal ile beraber gelen temiz hava, deniz manzarası ve yeşil alana izin veren imar yapısı
2. Ulaşım kolaylığı ve alışveriş merkezlerine yakınlığı (Kipa, Agora,…)
3. Şehire yakın site kavramının,(Site derken 4 duvar arasında kalmış binalardan bahsetmiyorum; havuzlu, otoparklı, korumalı, yeşil ve sosyal alanlı gerçek siteden bahsediyorum) hayata geçirilebildiği kısıtlı bölgelerden olması.
4. Yüksek gelirli sayılabilecek ailelerin tercih etmesi ile bir prestij noktası haline gelmesi

Yunusoğlu ve Folkart haricinde irili ufaklı bir çok inşaat şirketi değişik kalitelerde ürünler sunmakta bu bölgede.

Genelde 3+1 veya 4+1 dairelerin sunulmasına rağmen 2+1 ile yeni ailelere de bu bölgede uygun fiyatlarda yaşam imkanı sağlanıyor. Daire fiyatları yeni binalarda 2000 ytl/m2 ve üzeri. Yani 150 m2 lik 3+1 bir daireyi 300.000 ytl den ucuza bulmanız çok zor. Bazi sitelerde 200-250 m2 daireler için 700.000 ytl ve üzeri rakamlar konuşuluyor. İkinci ellerde fiyatlar binanın yaşına ve dairenin özelliklerine göre 1.500 ytl/m2 yi zorluyor. Kiralar 1.000 – 1.500 ytl civarında. Yunusoğlu sitesinde 2. el daire fiyatları 3.000 ytl/m2 civarında.

Yakın çevrede 9 Eylül Hastanesi ve TAKEV gibi iyi okulların bulunması ayrıca bir artı ama genç aileler için fiyatlar biraz yüksek kalmakta.

Şu anki inşaat yapım hızı ile bu bölgede 5 sene içerisinde inşaat kalmayacak gibi gözüküyor. Marka inşaatların haricindeki konutlarda yatırımcılar için kar yapma olanağı var.

Eğer bu alanda daire almaya karar verirseniz emlakçıların size Folkartın fiyatlarını örnek göstererek fiyat tespiti yapmalarına izin vermeyin, hepsi havaya girmişler ama yakında uyanırlar. Herkes Folkart olamaz :).

Narlıdere Otoban kenarı bölgesi için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat YOK, çünkü atı alan Üsküdarı değil Pekin i geçmiş… 0 puan
– Ev arayanlar için ve prime açık olanlar var… 8 puan
– İnşaatçılar için, eğer doğru fiyat ile alabilirler ise para yaparlar. Piyasa lükse ve pahallıya doymak üzere. Konseptli ve aynı zamanda fiyatı uygun siteler çok para yapar, ve kolay satar 8 puan
– Önerdiğim apartman Yapıtsan’dan Can Apartmani.

Anketimiz bitti…. Katılanların %60ı Folkart Narlıderenin duyurulan fiyatlarda satılacağını düşünüyor. Hayırlısı olsun.
Folkart İzmirin bugüne kadar görmediği kadar iddialı ve bence başarılı bir pazarlama kampanyası yürütüyor. Şehirde herkes Folkartın ne ve nerede olduğunu biliyor ve konuşuyor. Tabi bu yaygınlık beraberinde birçok dedikoduyu da getiriyor. Hangisi doğru veya yanlış bilmiyorum ama benim kulağıma gelenlerden bazıları
– Dairelerin %35i satıldı.
– Satılan dairelerin %60tan fazlasını İzmir dışından gelenler aldı.
– Satış ofisinde çalışan kızlar çok çok çok güzel.
– Fiyat almak için baya uğraşmanız gerekiyor. Kapalı kapılar ardında patron ile görüşüyorsunuz.
– Fiyat alabilmek için müşteriden sabıka kaydı isteniyor.
– Folkartın etrafındaki lüks konut fiyatları düştü… Yunusoğlu inşaat bile şikayetçi, çünkü Folkart bir anda çıtayı çok yükseğe çıkardı lüks konut sınıfında.
Fiyatları her ne olursa olsun veya ne kadar satarsa satsın, isimlerini duyurma konusunda çok başarılı oldular. Şimdi yapmaları gereken gerçek müşterileri satış ofisine getirebilmek ve İzmirin limitlerinin çok üzerindeki fiyatlarla Folkartta hayatın nasıl bir prestij ve başarılı insan göstergesi olduğunu anlatmak olacak.
Herkese iyi bayramlar.

Milliyet gazetesinde çıkan bir yazı. Nilay Örnek tarafından yazılmış. Çok hoşuma gitti.

Nilay Örnek

Emlakçılar aslında ne demek isterler?
Hiç ev aramak zorunda kaldınız mı? Peki ya ”ortalama bir maaşla, uygun fiyata” İstanbul’un Cihangir gibi bir semtinde ev baktınız mı? Tüm sıfatların (geniş, ferah, uzak-yakın, güzel) emlakçılar için farklı anlamlara geldiğini fark ettiniz mi? Son 1 ayda yaşadıklarım bana aşağıdakileri yazdırdı. Böyle bir sözlüğe sahip olmadan ev bakmayın, derim ben…

[email protected]

A
Aile mahallesi: 1. Bekâr erkek yok. 2. Travesti yok. 3. Mahalle, elinde çekirdek camda oturup dedikodu yapan kadın, misafire ”Sen kimin neyisin?” diyen adam, sokaklarda koşturan çocukla dolu!
Aileye: Ev sahibi, evli ama mümkünse çocuksuz kiracı istiyor.
Abi/abla tam sana göre: Kaçışı yok, saf gördük seni kazıklayacağız.
Aktiviteli site: Bahçede pinpon masası var. Ağaçlara da salıncak kurarsınız!
Avrupai dekorasyonlu: Hiç Avrupa görmedik ama ev sahibi eve renkli menkli bir şeyler yapmış.

B
Bahçe kullanımlı: Ev bahçe katında, istersen bahçeye çıkarsın.
Banka borçlu: Tapuya gitmeden bankaya gidecek, paranın bir kısmını oraya bayılacaksın; tapuda sorun çıkarsa bir dolu uğraşacaksın.
Bekâra olur: Fareler ile hamam böcekleri evde tek kale maç halinde!
Bir boya yap geç otur: Üç ay uğraşsan evi toparlayamazsın.

C-Ç
Çatı dubleksi: Tavan arasına bir merdivenle çıkılıyor.
Çift cepheli: Sevinin, yatak odanızın da camı var!

D
Deniz manzaralı: Yatak odasına gir, bir tabureye çık, karşıdaki apartmanın üzerinden ucundan azıcık bir mavilik görebilirsin!
Doğayla iç içe: Evin bahçesi var, kuş da ötüyor.
Doktora: Ev sahibi 70 yaşında, tansiyonu, kalbi, şekeri var! E bir de üst katta oturuyor.

E
Ev sahibi kafanı şişirmez: Ev sahibi uzakta oturuyor ama arada sırada çat kapı eve girer. Bir yamuk görürse konuşmaz, direkt çıkarır!

F
Ferah: Pencereleri var!

G
Genç bina: Apartman en az 18 yaşında, hayatının baharında.
Gözü kapalı tut: 1. Gözünü açarsan tutmazsın zaten. 2. Ev oturulacak gibi değil ama muhit iyi sen al, iki sene sonra biz başka bir safa iki katına ‘okuturuz.’

H
Hastası var: Emlakçının, ”Ev sahibi evi öyle de seviyor, böyle de memnun” nutuğunu bölen alıcının ”Peki niye satıyorlar?” sorusuna mutlak yanıtı!
Hilton banyo: İnanmazsın, banyoda çerçeveli ayna bile var!

I-İ
İç mimar tarafından yenilendi: Minnacık evi büyük göstermek için tadilat yaptırdık, milyarları ekledik!
İçi temiz: Dışı çok pis!

J
Jakuzili: Fiyata 2 milyar ekledik.

K
Kaba villa: Biz dört duvarı diktik, gerisi size kalmış.
Kapora bırakın: 1. ”Senin gibi safı görmüşken acele kakalayayım bu evi.” 2. ”Yeter yahu, hostesi miyim ben bu herifin, 20 ev baktı, almadı.”
Kelepir: 10 demiyor 9.99 diyoruz ki hızlı satalım!
Kent manzaralı: Sizin salon, karşıdaki apartmanlardan başka bir şey görmüyor. Evi alırsanız tüm gün perdeleri kapatmak zorundasınız çünkü kentin manzarası da sizsiniz.
Kiralar yükseldi: Utanmadan İstanbul’da 850 YTL’ye ev arıyorsun, bir de 2 oda diyorsun.
Kombili: Depozito yüksek!

L
Lokasyon: Biz konum, mevkii, yer gibi kelimeler kullanmıyoruz kazıklamanın ustasıyız.

M
Masrafsız: Eski halinden utandık duvarları boyadık ama parkeler, kapı kolları, prizler değişecek. Ama onları 100 YTL’ye halledersin sen zaten!
Merkeze çok yakın / iki dakika: En az 15-20 dakika!
Müşteri çok: Hemen karar ver!
Möbleli: Eşyalar o kadar kötü ki atmaya bile uğraşmadık, bıraktık.

N
Net yatırımcıya satılık: ”Bak kardeşim, buranın kiracısı-oturanı belli. Onu rahatsız etmeden, sonra ‘Ben oturur muyum?’ ikilemleri yaşamadan alacaksan al evi.”
Nezih bir semtte: Evin o semtle alakası yok ama belediyede öyle göründüğü için en az 30 bin YTL fazlasına satıyoruz!

O
Okazyon rodoşose: Dökülmekte olan giriş katı!

Ö
Öğrenciye: Evde bağlasan durulmaz!

P
Pırıl pırıl: Camları sildirdik.
Prestijli site: Bu sitede pek çok ünlü oturuyor; ev alma komşu al!

R
Rodoşose: Emlakçı ”okazyon rodoşose” gibi komplike bir deyim kullanır da ”şarj” demeyi bile 5 yılda zor başarmış olan sen, ona bön bön bakar ”Efendim, rodaşeşemeşe de ne?” dersen, bittin! Artık o emlakçı için bir ”madensin”! (Bu arada, rodoşose ”zemin kat”ın karşılığı.)

S
Sadece yabancıya: Dolar istiyoruz, euro istiyoruz.
Sempatik: 1. Küçük. 2. Çok küçük. 3. Yoğurt kutularının içine sardunya ektik cam kenarına koyduk.
Sıfırlanmış: Apartman dökülüyor ama evin içi yenilendi.
Süper lüks: Evin musluğu, küveti, klozeti, bastın mı yanan ışığı var.

Ş
Şato gibi: Ev yokuşun tepesinde!

T
Tadilata uygun: Ev değil ahır, yıktır yeniden yaptır!
Temiz: Bir önceki kiracı eve girmeden boyatmıştı.
Teraslı: Apartmanın düz çatısı var; e sen de en üst kattasın, apartmandakilerle de iyi anlaşırsan sık sık çıkar etrafa bakarsın.
Ters dubleks: Kömürlüğü evin içinden bir merdivenle eve ekledik.

U
Ultra lüks: Kapıcı var, garaj var!

Ü
Üst katlar dubleks: Senin ev bodrum katta olabilir ama biz ilana bu maddeyi de ekledik! Belki bir gün para biriktirir dublekse geçersin.

V
Villa gibi: Müstakil ev.

Y
Yarı bodrum: Kısmen nefes almaya uygun! Sokaktan geçenlerin ayakları bileklerine kadar görülüyor.
Yeşillikler içinde: 1. Bahçede bir ağaç var. 2. Evin tüm duvarları yeşil!
Yapılı: Banyo dökülüyordu, boruları değiştirdik.

Z
Zengin dekorasyonlu: En ağdalısından, şaşaalı dekorasyon.