Yazar: Emlak Gurmesi

Garanti Mortgage büyük şehirler ve belli başlı ilçeler için konut piyasası satış ve kiralama endeksleri yayınlıyor. Bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz http://www.garantimortgage.com/
Bu sayfadan 2 ay gecikmeli olarak konut fiyatlarındaki oynamaları görebilirsiniz.

2009 Haziran ayında yazdığım yazıda Mart 2009’dan itibaren piyasanın hareketlendiğini rakamlar ile göstermiştim.
Garanti Mortgage endeksleri de İzmir genelinde Mart 2008’de zirve yapan ve Mart 2009’da dibe vuran konut fiyatlarının Ağustos 2009 itibarı ile Temmuz 2008’deki seviyelerine geri döndüklerini gösteriyor. Bu göstergeye göre Mart 2009’dan beri İzmir’de konut fiyatları ortalama %15 artmış ama Mart 2008’e göre hala yaklaşık %5 aşağılarda.

1 senedir ertelenen alım iştahı ile fiyatların bir süre daha yükselişlerine devam edeceğini söylemek çok da falcılık becerisi gerektirmiyor. Daha faizler düşmeden önce görülen fiyatlardaki bu artış mortgage faizlerinin düşmesi ile daha da hızlanacak.

Benim yapmak istediğim fiyatlardaki bu hareketleri 2 ay sonradan görmek yerine 2 ay önceden göstericek bir sistem. İç güdülerimiz ile bunları hissediyoruz ama daha elle tutulur bir yöntem bulmak lazım.

Kendimi Emlak Gurmesi ilan ettim diye illa her EVlenmeyi ev almak ile ilgili yazıcam diye bir kural yok. Çok yakın bir zamanda karı koca olarak durumumu güncelleyeceğim için bu sefer evlenmek konusunda yazıyorum.

Evliliğe hazırlanan çok bilmiş arkadaşlara az bilen birisi olarak KESİNLİKLE YAPILMAMASI gereken 10 şeyi anlatacağım;

1. Kesinlikle DÜĞÜN BÜTÇESİ yapmayın!
Eğer daha önce başınızdan bir düğün geçmediyse kesinlikle bütçe yapmayın ya da yapın ve kendinize saklayın! Piyasa gerçeklerinin ve hiçbir fikriniz olmayan düğün organizasyonunun maliyetinin farkına varınca iyi ki bütçeyi kendime saklamışım diyeceksiniz. Yaptığınız bütçe hiçbir zaman gerçekleşmeyecek hayallerinizdeki ucuz düğünün bütçesidir ve bir geçerliliği yoktur.
2. Aileleri işe KARIŞTIRMAYIN!
Siz ve nişanlınız artık kız-erkek arkadaşlık haricinde para, geçinme, bütçe, zevk konularına gireceksiniz. Zaten bir çok fikir ayrılıklarınızın olacağı bu duygusal süreçte Aileler de işe karışırsa unutun o nikahı!
3. UCUZ veya DAHA EKONOMİK kelimelerini nişanlınıza öneri olarak dahi kullanmayın!
Kelimeleriniz dikkatli seçin. Düğün ve yeni ev hazırlığı bir kız için çok duygusal ve onurlandırıcı bir süreç. Çocukluklarını o bembeyaz gelinliğin içinde herkesin onları izlediğini hayal ederek geçiriyorlar; o resimde siz sadece takım elbiseli bir tutaçsınız! Bu hayallerin tasfirinde UCUZ veya EKONOMİK kavramları yok; onun yerine mesela KULLANIŞLI, KONFORLU, ŞİRİN benzetmelerini kullanın.
4. Düğün Hazırlığı döneminin çok keyifli olduğunu söyleyen arkadaşlarınız YALANCIDIR, onlara İNANMAYIN!
6 saat sürecek bir düğün organizasyonu için 3 ay çalışmanın nesi keyifli olabilir siz düşünün. Yolunacak tavuk gibi görülmek hoşunuza gidiyorsa, 6 ay önceden de başlayabilirsiniz.
5. Renklere, Mobilyalara, Mumların kokusuna, yani anlamadığınız hiçbirşeye KARIŞMAYIN!
Bayanlar çok daha zevkli ve sonuç olarak eğer müstakbel yenge çalışmayacaksa yeni evinizde sizden 2 kat daha fazla zaman geçirecek; bırakın onların zevkine göre olsun
6. Birşeyi beğenip beğenmediğiniz sorulduğunda “Çok Güzel”‘den başka CEVAP VERMEYİN!
Eğer biraz işbitirici olmak istiyorsanız bu süreçte fikirlerinizi kendinize saklayın. Eğer bir yanlış varsa bile bırakın eşiniz zaman içinde kendisi keşfetsin, size daha hayran olacaktır.
7. Nişanlınız tarafından yapılan suçlamalara ve eleştirilere “SENİ ÇOK SEVİYORUM”‘dan başka cevap vermeyin!
En az 3 ay sürecek hazırlık sürecinde müstakbel eşiniz düğün ve yeni ev stresinin haricinde en az 3 veya 4 kez 5-6 günlük muayen günler geçirecektir, öncesindeki 2-3 günlük sinirli bekleme günü de hesaba katılırsa 4 x 9 = 36 günlük hormonel asabiyet sizi bekliyor olacak. Mantıklı tartışmalar sizi hiçbir yere götüremez, uğraşmayın. İçten bir SENİ SEVİYORUM en azından 10 dakikalık bir nefes verecektir.
8. Düğün Davetli listesi hazırlarken en az 25 kişiyi unutmuş olduğunuzu UNUTMAYIN!
Telefon listenize bakıp düğün listenizi hazırladıktan sonra evden çıktınız ve Aliveli amcayı gördüğünüz an sizde telefonunun olmadığını ve bu yüzden listenizde de yer almadığını göreceksiniz. İlk yaptığınız listeye en az %10 ekleme olucak.
9. Güzelliklerin detaylarda gizli olduğunu UNUTMAYIN!
Düğün ve ev hazırlığını bir iş olarak düşünmeyin, keyif almaya çalışın; renk, koku, ışık, tat gibi duyguların sizde de olduğunu anlayacaksınız ve günlük koşuşturmanız arasında detayların esasında hayatın gerçeği olduğunu göreceksiniz.
10. Kimseyi TAKMAYIN!
Düğüne davet ettiğiniz veya yeni ev ziyaretine gelen çoğu insan amatör eleştirmen olduğu için hiç kendiniz yormayın ve keyfinize bakın. Sizden önemlisi yok bu dünyada. Beğenmezlerse beğenmesinler.

BONUS ŞEY – 11. MADDE

BÜTÜN BU SÖYLENMELERE RAĞMEN YANINIZDAKİ İNSANIN SİZİ HAYAT BOYU SEVECEK İNSAN OLDUĞUNU UNUTMAYIN!

TÜM HAZIRLIK ÇILGINLIĞININ VE STRESİNİN ARASINDA SİZİ SİZ OLDUĞUNUZ İÇİN SEVEN BİR İNSAN İLE BERABER OLDUĞUNUZU HATIRLAYIN VE O KIZI HİÇ ÜZMEYİN!

Seni Seviyorum Banu :):):)

İzmir Gaziemir’in en çok iş yapan müteahhitlerden Dasif İnşaat, Gaziemir’de Çiftik Evleri adlı yeni bir projeye başladı.
Kabaları tamamlanmaya yakın 5 bloktan oluşan sitede yok yok!.
Aynı piyasada ve aynı fiyat kategorisinde rakip olmamıza rağmen bu projeden bahsetmesem Emlak Gurmesi olamazdım.
Her katta 2 daireden oluşan 3 katlı bloklar, şık dış cephelere ve modern çizgilere sahip.
180 ve 190 küsur m2lerden oluşan evlerin mahal listeleri de baya yüklü.
1200 – 1300 TL/m2 fiyat aralığında duyurulan projenin fiyatları da bence gayet makul.
Projenin ne yazık ki 2 dezavantajı var;
1. Yeri toplu ulaşıma ve alışveriş merkezlerine biraz uzak.
2. 230.000 TL ve üzeri daire alacak insanlar Gaziemir’in merkezinde yaşamıyor. Eğer bu proje Metro Alışveriş merkezinin oralarda olsaydı, o daireler en az 350.000 TL olurdu. Gaziemir’in yerlisi 1000 TL/m2’yi arıyor.

Gaziemir’de Palmiye Park’tan sonra konut ve yaşayan kalitesinin artması için çok başarılı bir proje olarak görüyorum.

Arada sırada Palmiye Park’taki gelişmeleri sitemiz ile ilgilenen Potansiyel Müşterilere Palmiye Park Günlüğü adlı blogumuzdan duyuruyoruz.
Temmuz ayında gönderdiğimiz yandaki email ile ilgili bugün çok mutsuz bir müşterimizden telefon aldık. Kendisi İzmir’de bir üniversitede çok saygıdeğer bir Profesör.

Sayın Profesör emailımızın tacizkar ve çok saygısız olduğunu belirtti. Kendisinden tabii ki özür diledik ve konumuna olan saygımızdan dolayı da emailı 10 kere daha okuduk ve her ne kadar bu emailın neresinde taciz veya saygısızlık olduğunu anlamdıysak da kendisinden bu ortamda tekrar özür diliyoruz.

Lütfen siz de okuyun ve bana bu email size gelseydi neler hissederseniz burada yorum olarak belirtin. Kelimesine dokunmadan tüm yorumlarınızı yayınlıyoruz.
Teşekkürler.

Bu soruyu bu sabah taa İstanbul’lardan gelmiş bir banka bölge müdürüne sordum.

Son 2 hafta içerisinde sağda solda ne kadar banka varsa müşterilerimize konut kredisi kullandırmamız için gün aşırı ziyaretimize geliyorlar. Her ne kadar müşteriler hala kredi kullanmaktan çekinse de, faizlerin düşmesi ile ilgili haberler konut piyasasına silikonlu bir hareket getirdi; güzel gözüküyor ama içi balon!

Bölge müdürünün bu soruma cevabı aynen şöyle oldu;
‘Valla daha baştan niye düştüğünü bilmediğim için daha ne kadar düşer birşey söyleyemiyorum! Bir deli bir taş attı kuyuya, hep beraber diğer bankalar arkasından atladık biz de. Maliyetimiz hala aynı ama nedense faizleri düşürdük!’

Kuyuya taşı atan Akbank oldu, sonrasında da tüm bankalar peşinden gitti. Şu an 60 aya kadar %0,99, %1 komisyon ile veren bankalar var. Bu oranlar çok uygun ama bankalar hala kredi kullanacak insan bulamadıkları için proje proje dolaşıyorlar.

Benim tahminim Ekim’e kadar bir miktar ama az bir miktar daha düşer. Önerim, aklınıza ve bütçenize uyan bir ev bulduysanız hemen alın, satıcılar fiyatlarını arttırmadan önce. Eğer çok düşer ise %2 ceza öder, daha uygun faizli bankaya geçersiniz, tabi bu arada krediyi kullandığınız banka o %2yi seve seve sizi elde tutmak için yok saymaz ise.

Karşılaştırmalı oranlar için http://www.doktormortgage.com/portal/faiz-oranlari.html
adresini ziyaret ediniz.

Karşı cinste ilk baktığınız şey nedir? Gözleri mi, bacakları mı, omuzları mı, saçları mı, yoksa ???
Geçenlerde ev alma kararını ailelerde bayan tarafının vermesi ile ilgili bir yazı yazmıştım, bkz Evli Çiftlerde Güç Kimde?. Peki bayanlar bir evi beğenirken neye bakıyorlar, neleri göz önüne alıyorlar?
Bizim projemizi ziyaret eden aileler ile proje tanıtımı öncesinde ve sırasında yaptığımız sohbetlerde hanımların önem verdikleri noktalara yönelik sorular sorarız. Tabi dilin söylediği çoğu zaman beynin düşündüğü olmuyor ama yine de bazı ipuçlarını yakalıyoruz.
Bu konuda gözlemlerim ve okuduklarımdan çıkardığım sonuçlar şöyle;
1. Bayanlar ziyaretlerinin ilk 3 dakikası içinde karar veriyorlar. Sanırım bu kabiliyetlerini günlük hayatlarında ailelerini yönetirken hızlı ve pratik karar vermek zorunda olmalarına borçlular.
2. Bayanlar bu ilk 3 dakika içerisinde kendilerini ve çocuklarını o evde, sitede ve mahallede yaşarken gözlerinde canlandırıyorlar ve kafalarındaki o resim kalplerini pırpır ettiriyorsa evi beğeniyorlar. Yani bir anlamda eve aşık olmaları gerekiyor. Biraz espirili bir örnek bu videoda!
3. İlk 3 dakika içinde hissettikleri pozitif veya negatif duyguları desteklemek için de evin kalan kısmını inceliyorlar, özellikle mutfak. Mutfak evin diğer yerlerine göre en önemli mekan onlar için. Özellikle genç ev hanımları ışık alan, ferah ve en az 12m2 lik bir mutfak istiyorlar.
4. Mutfaktan sonra en önem verdikleri mekan salon ve çocuk odası oluyor.
5. Beyler için evin ve sitenin güvenlikli olması önemli bir unsur. Evin içi ile pek ilgilenmiyorlar ama özellikle ebeveyn banyosu erkekler için çok önemli.
6. Son olarak da, evin fiyatı ve ödeme koşulları her ne kadar erkekler için daha önemli olsa da, bayanlar beylere göre çok daha pazarlıkçı oluyorlar.
Bu konu ile ilgili daha detaylı ve uzun bir listeyi bu bağlantıda bulabilirsiniz.

Bu yazıyı hafif şantaj altında yazdığımı belirtmek istiyorum!

Posta gazetesinde çalışan Evrim adlı bir arkadaşım var. Hani bazen aklınızda hiç yokken kendinizi saçma sapan birşeyi almış bulursunuz ya, işte bu arkadaş size o saçma sapan şeyi size hiç farkettirmeden aldıran ve bu alımdan dolayı kendinizi iyi ve akıllı hissettiren birisi.

İşte bu arkadaş bana yaptığı Aşurenin ne kadar meşhur olduğundan bahsetmişti. Aşuresinin meşhurluğu lezzetinden daha fazla bereketli olmasından kaynaklanıyormuş. Çalıştığı gazetedeki genel yayın yönetmeni her ay başı Evrim’in aşure yapıp getirmesini şart koymuş. Evrim’in aşuresi sayesinde her ayın daha 10. gününden ilan kotalarını dolduruyorlarmış.

Ben de geçen ay Evrim’e zorla aşure yaptırttım. Aşureyi yediğimden beri Palmiye Park’ta 3 adet daire sattım. Kendisine bunu söylememiştim ama Eylül ayı için de aşure isteyince sanırım olayı farketti! Eğer aşuremi yazarsanız yine yaparım dedi. Yani biraz şantaj var olayın içinde ama olsun!

O kadar okullar, Amerika’da çalışmalar, ilanlara dökülen paralar, dağıtılan broşürler vs… hepsi hikaye. En etkili satış aracımız Evrim’in aşuresi!

Sizin de böyle bir aşureniz var mı?

658 kişi ile birebir görüştükten sonra ev alma konusunda %95 çoğunlukla kadınların karar verdiğini gördüm.
Eğer kadın o evi istiyorsa bir şekilde alınıyor, istemiyorsa kesin alınmıyor. En kötüsü kararsız kalması, o zaman olay kilitleniyor.
En rütbeli askerden kalın kemerli en maço erkeklere kadar bir çok erkek müşteri gördüm, eşine danışmadan tamam evi alıyoruz diyen ve eşi ile ziyarete geldikten sonra kuyruğunu bacaklarının arasına alıp boynu bükük tıpış tıpış arabasına binip sözünü afiyetle yiyen.
Emekli çiftlerde durum biraz daha değişik. Bu ailelerde erkek daha ağır basıyor karar alırken. Ya senelerin ağırlığı ile kadın biraz bıkkın oluyor ya da nasılsa benden önce diğer tarafa gidecek bari son kararlar onun olsun diyerek rahat bırakıyor erkeği.
En zor durum genç evli çiftlerde. Evliliğin tazeliği ve yasaksız bir birlikteliğin verdiği umut ve cesaretle dünyanın tepesinde zannediyorlar kendilerini. Tabi bir de yeni yeni birbirlerine alıştıkları için kimin hangi konularda lider olduğunu belirlememiş oluyorlar. Gereksinimi oldukları şeyleri hayalleri ile karıştırıp sıfıra sıfır elde var sıfır ile ve kafaları tamamen karışmış bir şekilde hayal kırıklıklarına dönüyorlar. Benim bu çiftlere önerim bir kağıt kalem alıp, ilk önce yeni ev konusunda en önemli gereksinimlerini, sonra isteklerini ve en son olarak da hayallerini önem sırasına göre yazmaları oluyor. Düşünceler kağıt üzerine dökülünce değerlendirilmesi ve karar verilmesi daha kolay oluyor.
Temel Aksoy bu konuda daha detaylı bir yazı yazmış, Kararı Kim Verir?
Sizde durum farklı mı?

Geçenlerde Amerika’dan bu sayfayı takip eden arkadaşlardan birisi Çeşme ile ilgili yazmamı istemişti.

Bu sene dopingli ve hormonlu bir Alaçatı ve onu kıskanan Çeşme çoğu eski İzmir’linin keyfini kaçırmış durumda. Neyseki 2-3 hafta içinde Eylül gelir ve yine bizbize kalırız.

Çeşme ve Alaçatı’da hala acayip çok satılık var ve fiyatlar özellikle Alaçatı merkezde değil ama çevresinde makul seviyelere inmiş durumda.

Alaçatı’da bir arkadaşım aşağıda resimlerini göreceğiniz KÜÇÜK KONAKLAR adlı evlerden bahsetti. Gittim gördüm ve bayıldım. Adına daha yakışır bir mimari olamazdı. Alaçatı çamlık yolun sonunda Ovacık sapağından sağa sapıp 100m gidin ve sol kolda karşınıza çok sade ama çarpıcı bir tabela çıkacak. Evler adı gibi küçük birer konak. Hepsinin kendi havuzu ve bahçesi var. Bahçe duvarı, ev numaraları, bahçe kapıları ve posta kutularının hepsi zevkli bir mimarın seçimi olduğunu belli ediyor. Evler 120m2 civarında. Alt katta açık mutfak var. İnşaatı yapanları tanımıyorum ama ilgilenebilecekler için tabelalarının resmini de çektim. Fiyatlar 380.000 TL civarında. O bölge için ucuz değil ama inşaat kalitesi ve mimari tarzıyla çevresine fark atmış durumda. Keşke önlerindeki yolu da bitirselermiş ama her güzelin bir kusuru olacak.

Çeşme’nin en tutulan mimarlarından Mahir Vural yine çok güzel bir site yapıyor Paşalimanı’nda, Mi’Marin. Paşalimanı Çeşme’nin Narlıdere’si bence. Eskiler çok çirkin ama yeniler, özellikle Mahir Vural’ın yaptıkları çok güzel, aynen Narlıdere’de olduğu gibi. Fiyatlar da çok benzer. 16 adet ikiz villanın olduğu sitede evler çok güzel serpiştirilmiş ve sitenin orta alanı çok ferah. 2 adet örnek villa hazırlanmış. Cephede kullanılan Tik ve gri rengin uyumu çok hoşuma gitti. Evler teraslar hariç 135m2den başlıyor. Alt katta açık mutfak, bir banyo ve oda, üst katta ebeveyn banyolu ebeveyn odası, 2. bir oda ve genel bir banyo var. Evler m2si 4000 TL den satışa sunuldu, yani 600.000 TLden başlayan fiyatlar var ve duyduğuma göre 2-3 tane de satılmış durumda. Fiyat ikiz villa için limitin üst noktasında ama Mahir Vural kalitesi arayanlar için uygun bence. Yapabileceğim tek eleştri, Şekerkampı tarafından siteye doğru inerken köşe evin içi tamamen gözüküyor, akşam farlar rahatsız edebilir ama büyük ihtimalle çevre duvarı önü peyzaj ile bu durumu çözerler sanıyorum.

Kriz bitti, bitmedi, geri geliyor, vs… Dili olan herkes bu konuda yorum yaparken ben eksik kalamazdım tabiki.
Borsa kriz öncesine dönmüş, dolar düşmüş, bakır Ocak’tan beri %100 artmış… Yani bişeyler oluyor ama konuta nasıl yansıyor bu olumlu gelişmeler?
Yukarıdaki grafikte 2008 Temmuz’da temeli atılan konut projemizde 1 Ağustos 2009’a kadar bize ulaşanların aylık trendini görüyorsunuz.
2008 Ekim’de vuran kriz sanki bizim konutlara olan ilgiyi Ekim, Kasım ve Aralık aylarında arttırmış gibi gözüküyor! Ama bu yoğun ilgiye rağmen satışlar dip noktadaydı. Herkes ölü mal peşindeydi.
2009 Mart’tan itibaren gelen gidenimiz yine arttı ama bu sefer satışlar da peşinden geldi.
Tabi ki yukarıdaki grafik mevsimsel hareketleri de içinde barındırıyor ama arkasındaki satış bilgisi ile ben piyasanın gidişatını daha iyi kestiriyorum.
2. el ev fiyatları yeni ev fiyatları ile başabaş noktaya geldi. Bunun sebebi, yatırım olarak 2. ev tutanlar fiyatlarını düşürmemekte inat ettiler; tabi ki sıkışanlar oldu ve kurtlar onları yedi ama genel olarak benim gözlemim yeni ev fiyatları 2. el fiyatlarına göre daha fazla düştü. Yeni evler tonla olduğu için de 2. elde hareket ben daha bir süre beklemiyorum.
Haziran ayına kadar hesap kitap bilmeden konut üretimine giren müteahhitler şimdi sattıkları evlerin fiyatlarını düşürdüklerine yanıyorlar.
Ramazan ile piyasanın daha çok hareketleneceğini ve ihtiyaca yönelik yapılmış konutların fiyatlarının yavaş yavaş yükseleceğini düşünüyorum. Lüks konutlarda fiyatın artacağını zannetmiyorum çünkü lüks ihtiyaç değil!
Gurbetçilerin alımı da bu sene oldukça az. Özellikle avrupadaki vatandaşlarımız baya etkilenmiş gözüküyorlar bu krizden.
Bankalar kredi oranlarını düşürmeye devam edecek, ama bence bu faiz indirimi konut fiyatlarına çok vahşi yansımayacak, en azından bir süre daha.
Bütün bu süreç içerisinde arsa fiyatları hiç oynamadı. En dandik yerlerde bile, ki buna Menderes dahil, geçen seneye göre arsa fiyatları anormal arttı. Özellikle Menderes’te ve Çeşme’de çok batık inşaat bekliyorum.