Yazar: Emlak Gurmesi

Önümüzdeki 3-4 gün boyunca Ev Sahibi olmak isteyenlerin, ev satmak isteyenlerin, emlakçı arkadaşların vs… yararlanabileceği bazı sırlarımızı açıklıyorum.

Dün akşam yemekteyken arkadaşım Sinem ‘Bak geldin Amerikalardan, istediğin gibi bir iş kurdun, güzel güzel gidiyorsun’ gibisinden birşeyler dedi 🙂

Eve gelip düşününce Sinem’in ne demek istediğini anladım!

Özellikle son 2 senede Levent ve Ceyda ile beraber sıfırdan yarattığımız Palmiye Park markasını düşündüm.

Önümüzdeki bir kaç gün Palmiye Park nasıl bu kadar başarılı oldu, nasıl bu kadar beğeni kazandı, ne gibi stratejiler kullandık, nasıl çalıştık, daha farklı neler yapabilirdik, ne hatalar yaptık anlatacağım.

Bu markayı kalıcı yapabilmek için neler planladığımızdan bahsedeceğim.

Ev sahibi olmayı planlayan arkadaşlar bizim gibi uzun soluklu ve kalite odaklı düşünen inşaatçıları daha iyi tanıyabilecek, ev satmaya çalışan arkadaşlar bizim prensiplerimizden yararlanabilecek, ve emlakçı arkadaşlar kendilerini nasıl marka yapabileceklerine dair ipuçları bulacaklar.

Emlakkulisi.com köşemde bir soru gelmiş;
‘Merhaba, 6 Mayıs’ta mukremin beyin sorusuna verdiginiz cevapta kira için yatirimlik ev alma donemi bitti demişsiniz bunu izmir özeli için mı söylediniz genel olarak mı eger genel ise bu görüşünüzün nedenini detaylı olarak paylaşmanızı rica ederim. Sagolun’


Şubat ayında yatırım için daire yerine dükkan tercihimi ve sebeplerimi anlatmıştım.

O yazıma paralel olarak, kiraya vermek için ev almanın artık yatırım olarak niye iyi bir seçim olmadığını düşündüğümü anlatmak istiyorum.

Eskiden babamların hesabı daire fiyatları 10 senelik kira bedeli idi. Yani 500 TL kira getirisi olan bir evin fiyatı 60.000 TL idi (500 TL/ay x 12 ay x 10 sene). İzmir’in ve pek bilmememe rağmen İstanbul’un neresine bakarsanız bakın, 500 TL kira getirisi olan bir dairenin fiyatı ortalama 120.000 TL oldu, yani 20 sene. Bu gerçekten yola çıkarak;
1. 120.000 TL’na aldığınız ve 500 TL kira getirisi olan dairenin senelik size getirisi %5 olacaktır (6000 TL/sene / 120.000)
2. Evi kiralamak ile kaybedeceğiniz süre veya tadilatı ile yapacağınız masraflardan dolayı %0.5 kaybınız olacak.
3. Evinizin değeri, eğer ortalama bir semtte ise, senelik ortalama %5 artacak.
4. Yani senelik toplam getiriniz 5+5-0.5 = %9.5 olacak.
5. Kılınızı kıpırdatmadan bankanızdan bu kadar faiz alma şansınız var.

Problem şu;
1. Ev fiyatları arsa maliyetlerine paralel olarak çok arttı.
2. Satışta olan daire sayısının çokluğundan dolayı kiralar düşük kaldı.
3. Yeni finansal olanaklar ile daha çok insan kira yerine taksit ile ev alabilme şansına sahip oldu ve kiralığa olan talep azaldı.

Bundan sonra ne olur?
1. Arsa üretilmediği için arsa fiyatları artmaya devam eder. Konut maliyetlerine yukarı yönde baskı yapar.
2. İnsanların alım gücü azaldığı için evlerin prim yapma potansiyeli azalır.
3. Satılık çok ev olduğu için kiralar düşmeye devam eder.
4. Kiracı kalitesi düşer.

Kiraya vermenin tekrar yatırım aracı olması için ne olması lazım?
1. Ev fiyatlarının kira çarpanının 15 senenin altına inmesi
2. Arz talep dengesinin sağlanması, yani mevcut satıştaki stoğun erimesi

Eğer 5 sene sonra oturmak için bir ev alıp kredi ödemelerinize yardımcı olsun diye kiraya vermenin, veya prim yapacak bir noktada olan kaliteli bir projeye proje aşamasında uygun koşullarla yatırım yapmanın anlamı vardır. Ama kiracı otursun diye ev almak bence bu ortamda artık geçersiz bir yatırım aracı.

Var mı bu konuda karşı fikri olan?

Son 4 gündür konut kredisi faizleri uçtu gidiyor.

Geçen hafta perşembe günü Palmiye Park‘ta konut kredisi kullanarak sabah saat 11:00’da 60 ay için 0.89 faiz oranı ile karar veren müşterimiz saat 13:30’da bankada şube müdürü ile görüşürken faizlerin o sırada 0.91’e çıktığını öğrendi. Aynı müşteri daha düşük faiz bulurmuyum diye haftasonunu geçirdi ve aynı banka bugün faizlerini 0.95’e çıkardı.

Olayın hesabı şöyle
– 6 Mayıs saat 11:00’da 100.000 TL için 60 ay vade ile kredi kullanacak müşteri aylık 2146 TL ödeyecekti
– 11 Mayıs gün sonu itibariyle aynı müşteri aynı vadede aynı kredi için aylık 2194 TL, yani aylık 50 TL fazla ödemek durumunda kaldı.

Gönüllerin müdürü TEB Alsancak şube müdürü Ayda hanımcım bizi aylar önce uyarmıştı; buraya tıklayarak Ayda hanım’ın 2010 için öngörülerini izleyebilirsiniz.

Ayda 50 TL x 60 ay = 3000 TL, istediği evi bulan aile için çok fazla birşey olmayabilir ama insan yine de sinir oluyor!

Bu arada, farklı bankaların konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırmak isterseniz Hurriyet’in yeni Hurriyet Kıyasla sayfası gayet kullanışlı.