Mühendis şapkamı taktım ve 2 gündür Türkiye İstatistik Kurumu, Reidin ve Merkez Bankası sayfalarında son 10 yıllık farklı verilere bakıp Konut fiyatları gerçekten artıyor mu yoksa kendi kendimize gelin güvey mi oluyoruz diye bir analiz yaptım. Beni bile şaşırtan bir kaç sonuç buldum.
Geçenlerde bir arkadaşımız sormuş, ‘Konut fiyatları daha ne kadar artabilir ki?’ diye. Güzel de bir araba benzetmesi yapmıştı. Ortalama bir arabanın 90.000 TL olduğu ortamda ev fiyatlarının daha da artabileceğini belirtmiş ama o da bu artışın daha ne kadar gideceğini merak ettiğini belirtmiş. Soru ve cevap için buraya tıklayınız.
Rakamlara girmeden önce konut fiyatlarının neden arttığını 5 maddede açıklayayım;
1. Arsa maliyeti: Özellikle İzmir’deki arsa kıtlığı sebebiyle, daha düne kadar burada inşaat mı olur diye %25 kat karşılığına bakmadığımız yerler bugün %45-50’ler ile müteahhitler tarafından alınıyor. Müteahhit sayısındaki hızlı artış (ki bu önümüzdeki günlerde iflaslar ile kısa sürede azalacak diye tahmin ediyorum) arsa sahiplerinin de işine geliyor ve neredeyse kız verir gibi nazlana nazlana arsa veriyorlar.
2. İnşaat maliyeti: Müteahhit ve dolayısıyla inşaat bol olunca, taşeron ve malzeme üreticileri de artırdıkları kadar artırıyorlar. Sadece çimentoya son 1 senede %40’a yakın zam geldi.
3. Talep: Konut kredisi sisteminin oturması ile ev alma yaşı düştü, eski evlerinde deprem korkusu yaşayanlar piyasaya çıktı ve bir anda ihtiyaç oranı zıpladı. İhtiyaç ile beraber talep de patladı. Satış ofislerinin önünde kuyruk oluştuğunu gören müteahhitler de haliyle fiyatları yukarı çekti.
4. Düşük Faiz: Konut kredisi faizlerinin tarihi düşük oranlarda seyretmesi ev alma gücüne sahip kişi sayısını çoğalttı. Aylık 1500 TL biriktirebilen bir aile düşük faizler sayesinde artık ev alabiliyor.
5. Sosyal Baskı: Ardı ardına çıkan projeler ile eskiden sosyal statü sembolü olan muhitler yerini güvenlikli site tarzı projelere bıraktı. Sitede oturmak daha havalı hale geldi. Sitede ev sahibi olmanın cazibesi arttı.
Peki konut fiyatları gerçekten artıyor mu, artıyorsa daha ne kadar artar? İşte yaptığım analizden çıkardığım sonuçlar;
Sonuçların mantığını anlayabilmek için 3 açıklama yapmam lazım;
1. Rakamları TÜİK, Reidin, ve Merkez Bankası’nın sayfalarındaki herkese sunulan istatistiklerden aldım
2. Konut fiyatları için İzmir Konak bölgesini kullandım. Konak’ta her ne kadar yeni ve site tarzı yapılaşma diğer bölgelere göre çok daha az olsa da, rakamların genel hareketi olarak yol gösterici olabileceğini düşündüm.
3. Sonuçta hepsi benim yorumum, beğenmeyen açıp kendisi yapabilir kendi analizlerini…
Sonuçlar;
1. İzmir son 10 senede ortalama 60.000 kişi / sene büyümüş. Bu da yaklaşık 15.000 yeni hane ve dolayısıyla konut ihtiyacı demek. İzmir’de her sene yaklaşık 30.000 evliliğin yapıldığı da bu hesaba eklenirse konut ihtiyacımız var ve devam ediyor.
2. Son 10 yılda İzmir’de ailelerin evine giren para TL bazında 3’e katlamış. 2003’te eve ortalama 30.000 TL girerken, 2014 rakamları ile eve senede ortalama 100.000 TL giriyor. Bu artış sadece konut fiyatlarındaki artışı değil, gittiğiniz restorandaki hesabın artmasını, etraftaki lüks araba sayısını, özel okul sayısının artışını da açıklıyor.
Bu artış enflasyondan arındırıldığında dahi ciddi bir artış yaşandığı görülüyor. Yukarıdaki rakamlar 2003 rakamlarına sabitlendiğinde artış daha mütevazi;
Hanehalkı gelirinin artmış olmasının bir sebebi de son 10 yılda $’ın düşük kalmış olması. $ bazında bile eve giren para 2’ye katlamış.
İnsan bu rakamları görünce yahu nerede bu para diyesi geliyor!
3. İzmir Konak’ta son 10 senede konut fiyatları %82 artmış, ciddi bir artış ama eve giren paranın 3’e katlandığı düşününce çok da fazla bir artış değil.
Bu rakam 2003 rakamlarına sabitlendiğinde çok daha farklı bir tablo çıkıyor! 2008 yılındaki Dünya krizinde yaşanan düşüş henüz kapatılamamış gibi gözüküyor. Bu rakamları birileri daha güzel yorumlayabilir ama benim tahminim enflasyonun yükselmesi ve dolardaki hareketlenme 2008’den beri konut fiyatlarını reel anlamda bastırıyor olabilir. Belki Müdürüm Ayda daha iyi bir yorum paylaşır.
$ bazında da yine mütevazi bir kazanç söz konusu;
Bu rakamlarda önemli olan 2008’den bugüne kadar gerçekleşen trendi görmek. 2008 krizinde yaşanan kayıplar hala reel anlamda kapatılamamış. Olaya uzun vadeli bakanlar için ciddi bir fırsat olduğunu düşünüyorum.
4. Bütün bu istatistiklere ve analizlere bakmamın en önemli sebebine geldik. Amerika’da ortalama bir konutun fiyatının hanehalkı yıllık gelirine oranı 2.6 civarıymış. Bu rakam acaba bizde nasıl diye baktım ve 2003’ten bu yana ilginç bir istatistik çıktı ortaya.
Bizdeki konut fiyatı / hanehalkı geliri oranı 2003’te 2.47 iken, 2014’te 1.39’lara kadar düşmüş. Bunun sebebi ortalama hanehalkı gelirinin konut fiyatlarına göre çok daha fazla ve hızlı yükselmiş olması olabilir. Diğer bir açıklama da, konut sayısı ve seçeneğinin artması ile beraber konuttaki fiyat rekabetinin artmış olması da olabilir. Siyasi ve ekonomik istikrar sağlandığı takdirde ve zamanda konut fiyatlarının bu açığı kapatıp yine 2003 ortalamalarına yani yıllık eve giren paranın yaklaşık 2.5 katına çıkacağını (yani bugünküne göre %100 artacağını) söyleyebiliriz.
Burada rakamlara dökmediğim bir istatistik de Türkiye’de eve giren paranın yaklaşık %30’unun konut ve barınma ihtiyaçları için harcandığı ve bu oranın 2003’ten beri çok da fazla değişmemiş olması gerçeği var. Konut kredisi faizlerinin bu kadar düşmüş olmasına rağmen bu oranın değişmemiş olması, insanların ellerine geçen para arttıkça tasarruf yapmak yerine daha güzel ve daha pahalı evler aldığı veya kiraladığı sonucunu çıkarıyor. Aksi takdirde, gelir seviyesine göre konut fiyatları ve kredi faizleri düşmüş iken eve giren paranın %30’u yerine %20 civarında bir rakamın konut ve barınma giderlerine harcanması gerekirdi.